近年、日本国内で起きている問題のひとつに「空き家の増加」があります。今現在だけの問題ではなく、今後数年から数十年間は深刻化が続くであろうと考えられています。
どうしてこんなにも空き家は増えているのでしょうか。また、もはや他人事ではなく身近に迫ったこの社会的問題を、どうとらえたら良いのでしょうか。
今後は相続などで空き家を手に入れる方もどんどん増えていくでしょう。今回は相続も絡む空き家問題と、空き家保有のメリット・デメリットに触れていきます。
なぜ空き家が増加しているのか
その理由として、まず大きく分けて3つの要因が挙げられます。
・少子高齢化
日本は現在、人口に占める高齢者の割合が増加する「高齢化」と、出生率の低下による若年者が減少する「少子化」が同時に進行している状況です。平成22年をピークに、どんどん少子高齢化が進んでいるのです。
・相続税法の改正による基礎控除額の引き下げ
平成27年に施行された相続税法の改正により、それまでの課税割合が全国民の4パーセント台だったのに対し、改正後は8パーセント台にまで上昇しました
・「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施行
平成27年に施行されたもので、ある一定の条件下では「建物があることにおいての、土地にかかる固定資産税の優遇措置」などが適用されなくなりました。さらに空き家の放置でそれ以上にもっと重い措置を取られる可能性もあります。
一見ばらばらな上記の3つの事柄ですが、これら3つのことを踏まえて考えると、見えてくることがあります。国は税金を徴収したいということなのです。
土地や建物は「見えるもの」なので、これらに対しては税金をかけやすいのですね。
税金には、課税主体が国である「国税」と地方公共団体が主体の「地方税」とがあります。国税が取り仕切る相続税と、地方税である固定資産税は別物とした定説があったのですが、ここにきてつながり始めたということなのでしょう。
必ず払わなければならない税金はもちろん納付しなければなりません。しかし、何らかの措置を講ずることによって納付義務がなくなる、あるいは納付額が軽減されるとなれば、ぜひ知っておきたいところですよね。
自分には関係のない話だと思っていても、相続は突然やってくるかもしれないのです。
相続によって空き家を手に入れてしまったら…次項では空き家に関してのメリット・デメリットをお話いたします。
空き家はどう活用したらいい？それぞれの方法のメリット・デメリット
空き家をそのまま維持する
メリット
空き家をそのまま維持するのも、れっきとした選択肢の一つです。住めるのであれば住むのが、家屋の使い道としては最善だからです。
まずは、しっかりと計画を立てましょう。そのまま住むのか、リフォームして快適な家屋に生まれ変わらせるのか。考えて利用することは、何もしないで「放置」するというのとは全くの別物です。
デメリット
何も考えずに空き家を長い間放置してしまうと、多くのデメリットが発生してしまします。
老朽化の進んだ空き家は倒壊や破損の恐れの他に、不審者の出入りや害虫・害獣の被害、悪臭による近隣への迷惑、さらには不審火による火事に発展する可能性もあります。
そのまま売却
メリット
こちらの場合は、前述の「空き地を現状維持する」場合のデメリットを全て解消できます。
当然ながら売るためにはしておかなければならない手間はありますが、晴れて売却ができたのであれば、利益が手元に残ります。
デメリット
親などから引き継いだ不動産を手放すことになるので、もしも長年住んでいた実家などということだと、思い出や思い入れもすべてがなくなるということになります。
築年数や経年劣化の具合によっては建物の価値がなく「古屋付き土地」となり、売却時の値段が低くなりがちで、買い手が付きにくいというデメリットもあります。
賃貸物件としての活用
メリット
家賃収入が入ることによって、大切な財産を守ることができるうえ、相続人が複数人いるのであれば、その収益を相続人で分配することも可能です。また、家屋は人の出入りで過度の劣化が抑えられるため、不動産会社の管理が入ったり、人が暮らしたりすることで老朽化の速度をやわらげることができます。
デメリット
大前提として、賃貸に出す前に賃貸価値を出すことが必要です。つまり、場合によってはリフォームや大規模修繕など、莫大な初期費用が掛かることもあるということです。さらに、家賃設定を誤ると借り手がなかなかつかないこともあるのです。
アパートやシェアハウスと違い、一戸建ての賃貸の場合は借主が単体なので、借り手がないときは当然ながら、全く収入はなくなってしまいます。
解体する
メリット
こちらの場合も、空き家を現状維持する場合のデメリットの大半は解消されます。
さらに、更地にしていると固定資産税は住宅特例がなくなる分、納付額が増えますが、建物を賃貸物件として活用するよりははるかに容易であり、手間もかからないでしょう。
月極や一時貸駐車場として、また資材置き場や現場事務所などとして、土地を貸し出すことも可能です。
貸主は土地を貸すだけでいいので、賃貸物件のわずらわしいものから解放されながらも、土地は財産として残る形になります。
デメリット
固定資産税の納付額の増加してしまうこと、また解体工事費用が掛かる点が、デメリットといえばデメリットでしょう。
解体して売却する
もし、売却するのであれば、まずは前述したように建物を残したままの売却を考えるかもしれません。
しかし、建物は20年を過ぎるとどんどん資産価値がなくなり、いわゆる「古屋付き土地」として売り出しても、建物自体の価値はほぼありません。むしろ建物は解体してしまって、「更地」にしてしまうことで得るものもあるのです。
メリット
何より流動性が高いということが挙げられます。建物を解体することによって、今後の活用や転用する方向性の視野が広がるのです。たとえば買主が新築家屋を建てようと思っているのであれば、更地の方がイメージしやく、購入後に新築の着工もスムーズに進むでしょう。
デメリット
「解体する」場合のデメリットと同じで、固定資産税の納付額の増加と、解体費用が掛かる点が、デメリットといえばデメリットです。。
まずは資産価値の確認を
まず、相続した、あるいは相続する空き家を保有することにおいて、どの程度の影響が及ぶのかのシミュレーションが大切です。
相続した不動産によって、そのまま置いておけるのか、それとも早急に解体しなければならないのか、そのまま売れるのか、解体しないと売れそうにないのかなどといったあたりをしっかりと見極めておく必要があるでしょう。そのため、年に一回程度は資産価値の調査を
しておく方がいいでしょう。
資産価値の調査とは
自分で調べたいのであれば、国税庁の「路線価・評価倍率表」などで調べる方法があります。
しかし、土地の形状が複雑な場合や近隣相場と公示価格が乖離しているようなエリアに該当しているときなど、個人では難しいこともあります。
そんなときは近隣の不動産屋さんに依頼する方法もあります、しっかりと相場を知ることができます。
まとめ
何も考えずに相続してしまうと、あとから余計な苦労を負う羽目になってしまうかもしれない、空き家という存在。
まずは空き家を相続して手に入れたらどうするべきなのか、どのような選択肢があるのか、しっかりを知識を得ておきましょう。
